Buiten het bestemmingsplan om onroerend goed in Spanje kopen: Vergunningen, kosten, en meer

Er zijn enkele wettelijke vergunningen waarvan u op de hoogte moet zijn wanneer u off-plan onroerend goed in Spanje koopt. Laten we enkele belangrijke gebieden verkennen om u te helpen nadenken over uw potentiële of bestaande bouwproject, en de nodige wettelijke vereisten en procedures die u kunt verwachten. Omdat het kopen van onroerend goed een complexe aangelegenheid kan zijn, en dit is slechts een overzicht. Wij raden u altijd aan een professional in te schakelen om u te helpen.

Bouwvergunningen

Een licencia is verplicht voordat met de bouw van een gebouw wordt begonnen. Daarom is de geldigheid ervan essentieel bij het kopen van off-plan onroerend goed in Spanje. Ook moet de vergunning worden verkregen voor alle bouwwerkzaamheden aan een bestaand gebouw in het geval u het gebruik, het uiterlijk of het volume wilt wijzigen. Bijvoorbeeld, u heeft een licencia nodig om een verdieping toe te voegen voor zowel commerciële als residentiële eigendommen.

Spaanse bouwvergunningen zijn onderverdeeld in twee categorieën:

• Licencia voor kleine werken zoals muren, terrassen, en barbecues.
• Licencia voor grote werken zoals nieuwbouw, verbouwingen en afbraak.

Het verkrijgen van vergunningen

Voor vergunningen voor kleine werkzaamheden moet u een Licencia de Obra Menor aanvragen bij het gemeentehuis. De aanvraag bevat meestal een korte beschrijving van het uit te voeren project en de geraamde kosten.

Voor grote werken hebt u een Licencia de Obra Mayor nodig, die door een gekwalificeerde architect (ingeschreven in het Spaanse architectuurcollege) wordt opgesteld. De architect wijst een geschikte technisch architect (aparejador) aan, die gewoonlijk optreedt als de werfleider van de bouwplaats. De projecteigenaar moet een geschikte aannemer hebben die de aanvraag ook ondertekent.

Vergunningsaanvragen kunnen persoonlijk of via een aangetekende brief bij de plaatselijke alcalde worden ingediend. Vervolgens wordt een ontvangstbewijs afgegeven. De verwerkingstijd voor de vergunningsaanvraag is meestal binnen twee maanden na de datum van indiening.

Tijdens de behandeling moet grondig worden onderzocht of de juiste informatie is verstrekt. Vervolgens worden de details van de aanvraag in het gemeentehuis bekendgemaakt. Mocht u binnen twee maanden geen bericht ontvangen, dan krijgt u automatisch de bouwvergunning, ervan uitgaande dat het project is goedgekeurd.

NOOT: Alle partijen die bij de bouw van een project betrokken zijn, zijn wettelijk verplicht een aantal verplichtingen en verantwoordelijkheden te dragen. Deze worden in detail beschreven in de bouwwet LOE van 5 november 1999 (Ley de Ordenación de la Edificacion).

Belasting

De relevante belasting wordt betaald aan het einde van het bouwproject. U kunt ervan uitgaan dat u ongeveer 4% tot 6% van de totale bouwkosten betaalt.

Bouwzones

Alle eigendommen in Spanje vallen in twee categorieën:

• Rustieke (landelijke) percelen (suelo rustico)

Onder de landelijke land wet in Spanje, zijn sommige speciaal beschermde gronden (Suelo no urbanizable protegido) beschermd en kunnen niet worden ontwikkeld voor residentiële woningen. Aan de andere kant kan land dat is gecategoriseerd als Suelo no urbanizable común wel worden ontwikkeld voor woonhuizen voor privé-gebruik.

Bovendien zijn er diepgaande rechten en beperkingen van een landelijk perceel met betrekking tot minimale perceelgrootte, maximale bouwgrootte, verdiepingen, en hoogtes, onder andere factoren. Alle rustieke percelen in Spanje hebben doorgaans enkele esthetische beperkingen. In dit opzicht hebben verschillende planningszones verschillende voorschriften. Vaker wel dan niet, moet u een typische regionale stijl gebouw dat uniek is voor een specifieke planning zone te bouwen.

• Stedelijke percelen (suelo urbano)

Stadspercelen zijn percelen met voorzieningen die doorgaans toegang hebben tot wegen, water en elektriciteit, naast andere infrastructuur.  Voor stedelijke percelen in Spanje gelden in de verschillende planningszones verschillende regels. De grootte van de kavels is echter beperkt tussen 800m2 en 1.500m2.

Vermijden van boetes en andere sancties

In het geval dat u een eigendom akte houder bent of van plan bent om een gebouw te bouwen in Spanje, raden wij u ten zeerste aan om volledig op de hoogte te zijn van de relevante licencia om negatieve gevolgen te voorkomen. De bevoegde autoriteiten kunnen u bijvoorbeeld een boete opleggen als u niet over de juiste bouwvergunning beschikt.

Inspecteurs van het stadhuis controleren regelmatig renovaties en verbeteringen aan woningen. In dit verband wilt u er zeker van zijn dat uw bouwplaats een volledige vergunning heeft.  Het is verstandig om alle wijzigingen aan uw project te registreren.

Als het gaat om het inhuren van arbeidskrachten, zijn er verschillende regels en voorschriften die gelden voor buitenlandse bouwvakkers. Ook zijn bepaalde regels specifiek van toepassing op het inhuren van buitenlandse arbeidskrachten. Daarom moet u ervoor zorgen dat u zich aan de relevante arbeidswetgeving houdt.

Eindgedachten

Als het gaat om het kiezen van een aannemer, raden wij u ten zeerste aan per geval een grondige controle uit te voeren voordat u een contract afsluit. Ook moet u, voordat u een bedrijfsvergunning aanvraagt, voldoende zorgvuldigheid betrachten om er zeker van te zijn dat het bouwproject voldoet aan de relevante bouwvoorschriften.

Disclaimer: De informatie op deze pagina kan onvolledig of verouderd zijn. De vermelde informatie mag in geen geval worden beschouwd als professioneel juridisch advies. Wij raden u ten zeerste aan advies in te winnen van een juridisch deskundige als u niet beschikt over uitgebreide kennis van of ervaring met de procedures die in deze artikelen worden beschreven.